売却に関連する様々な疑問に回答
FAQ
戸建て住宅、収益物件など、お客様が売却を検討している不動産がございましたら、お客様の不安や疑問に丁寧に回答しております。一生のうちで、不動産を売る機会はそう何度も出てくるわけではございません。また、大きな金額が動く取引であることから安心、納得したうえで手続きを依頼したいと考えるお客様がほとんどです。そこで、一人ひとりの不安やお悩みに丁寧に寄り添っております。
- 不動産の査定は無料でしょうか？
- はい、無料で査定を行っております。
不動産会社は、基本的に成功報酬となっていますので、査定だけであれば無料ですし、売却をご依頼された場合でも、基本的に報酬を頂くのは、売買契約が成立してからです。
- 借地権付建物を売却するには、どうすれば良いでしょうか？
- 土地付き建物と大きな流れは同じですが、最終的に売却をお決めになる前までに、その土地 (底地) のご所有者様に売却の同意を得る必要があります。
- 不動産に住宅ローンが残っていても売却可能ですか？
- もちろん売却可能です。
ただし、売却時 (買主様への不動産の引き渡し時) にはその不動産に設定された抵当権の抹消を行う必要があり、通常その際に残っている住宅ローンの全額を返済しなければなりませんので、当該住宅ローンの残額以上で売却できるかどうか？などしっかりと確認が必要となります。どうぞお気軽にご相談下さい。
- 売却価格は途中で変更可能ですか？
- 変更は可能ですが、価格を上げることはできません。
- 不動産をすぐに売るかどうか分からないのですが、査定だけ依頼することは可能ですか？
- はい、ご依頼いただけます。
ご売却されることを決められて、査定のご依頼を頂くわけではなく、売れる金額を確認してから、ご売却されるかどうかをお考えになられるケースもございますので、査定だけでも大丈夫です。
- 住みながら売却はできますか？
- はい、可能です。
ただし、その場合は可能な限り家具や荷物を整理して、印象が良くなるようにご協力をお願いいたします。
- 売却か賃貸に出すか迷っているのですが、どちらの方が良いですか？
- ケースバイケースとなります。
仮にまだ住宅ローンなどの残債があって、その返済額と固定資産税額及び管理費、修繕積立金 (マンションの場合) の額が、賃貸で見込まれる賃料よりも上回っているようであれば、売却がおすすめです。
- 不動産会社を選ぶポイントは何でしょうか？
- 会社の規模に関係なく、可能な限り売却予定の不動産に近い場所で長く営業している会社の方が良いと思います。
景気状況などは常に変動し、過去に不況時代も長くありましたが、そんな状況でも続いている会社は、それなりにその地域で信頼を得ているからこそ、生き残れているはずです。乱暴な営業やクレームが多い不動産会社は、生き残ることはできないでしょう。
- 不動産査定にかかる時間はどれくらいでしょうか？
- 不動産査定には机上査定と訪問査定がございます。
机上査定は、実際にその不動産の室内などの状況は確認せず、土地や建物の所在、大きさ、建築年数など登記簿や図面で確認できる範囲で査定を行いますので、概ね1時間程度でおおよその額をお出しできます。
それに対して、訪問査定は実際に訪問し、室内の状況や周辺環境、法的な制限等を調査して、査定額を算出しますので、訪問してから数日間頂くことになりますが、正確な査定額を提示させていただきます。
- 不動産を売却しやすい時期・季節はありますか？
- 不動産売却の場合は、売却しやすい時期というのはあまりないと考えます。
ご売却時期をご自身でご判断される前に、まずはご相談ください。
- 査定を依頼したら、売りに出さないといけないのでしょうか？
- 査定価格は、査定時点から3か月以内に売却可能な価格を算出したものです。
そのため、査定を行ったからといって、必ず売却に出さなければならないというわけではありません。
また、この査定価格はあくまでもその時点での市場相場における適正な価格を算出した価格が査定価格ですので、売却に出される場合でも、その査定価格で売却に出さなければならないわけでもありません。
最終的に売却に出される価格をお決めになるのは、不動産会社ではなく、売主様ご自身となります。
- 相続した不動産の名義変更ができていないのですが、大丈夫でしょうか？
- はい、問題ありません。
もちろん、買主様が見つかって、売却する (売却不動産の引き渡し) 際には、相続登記を完了させていなければなりませんが、提携している司法書士もおりますので、ご心配なさらずにお気軽にご相談下さい。
- 同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ないでしょうか？
- 問題はありませんが、事前にその旨をお伝えいただけますと幸いです。
- 不要な家具があるのですが、処分する必要はありますか？
- 基本的には、処分をしていただくことになる場合がほとんどです。処分が難しいようでしたら、売却前に処分されなくても大丈夫です。
- 土地、建物の権利証を紛失してしまったのですが、再発行できるのですか？
- いかなる場合においても、権利証の再発行はされません。
しかし、権利証を紛失したからといって売却できなかったり、所有権が無くなったりするわけではございません。
再発行はされませんが、権利証が無い場合の手続きも可能ですので、ご安心下さい。
- 売却の際、リフォームは必要でしょうか？
- 室内の状況に左右されます。
住居期間が短く、内装や設備などが客観的に見てあまり傷んでない場合は、リフォームの必要はありません。
劣化がひどい場合、ご購入を検討される方の印象が悪くなり、売れにくくなってしまう可能性が高くなります。そのような場合はリフォームをしていただくか、買取業者に買い取っていただいた方が良いかもしれません。
- 不動産の売却を依頼する際の媒介契約とはどのようなものですか？
- 不動産売却の仲介の依頼を受けた不動産会社には、「媒介契約」の締結が法的に義務づけられています。媒介契約の内容は、売却するために不動産会社が行う業務の内容や仲介手数料の取り決めなどです。それらを明確にして、円滑な売却が実現できるように、不動産会社にサポートを依頼するわけです。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて選ぶようにしましょう。
【一般媒介契約】
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。他の契約のように、不動産会社に売主に対する義務は発生しません。
【専任媒介契約】
仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは禁じられています。しかし、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。また、不動産会社は、売主に対して二週間に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。さらに売却物件を指定流通機構に、7日以内に登録しなければなりません。
【専属専任媒介契約】
「専任媒介」とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた買主（親戚や知人と直接交渉した場合など）についても、依頼した不動産会社を通して取引きすることが、契約で義務づけられています。不動産会社は、売主に対して一週間以内に一度以上、文書による業務報告義務が生じます。指定流通機構への物件の登録義務は5日以内になります。
ただし、これら３種類の媒介契約のうち、「一般媒介」以外は複数の不動産会社に売却依頼ができる反面、どの不動産会社も広告などの販売活動費に多くの予算を掛けられなくなるため、正直なところあまり得策とは言えません。
最も適切にあなたの物件を売却してくれる不動産会社を選び、その会社に「専任媒介」または「専属専任媒介」でご依頼されることをお勧めいたします。
いずれにしても、情報を集めて、できるだけ適切な不動産会社を選ぶようにしましょう。
- 物件が売却できるまで、どのくらいの期間がかかりますか？
- 一概には言えません。株式会社ケンセイでは価格幅を定め、最も安い売却価格にご納得いただいた上で、最も高く売れる見込みのある価格から販売を開始いたします。
この場合の売却期間を約3ヶ月と設定し、最も高い価格では売れなかった場合は、2週間から1ヶ月程度で売り出し価格を見直しながら進めていきます。
もちろん、ご事情によって売却を急がれる場合は、その状況に合わせた売却活動をさせていただいております。
- 近所に知られずに売却可能ですか？
- はい、可能です。
ただし、広告活動が一切できないため、あまりスムーズに売却が進むかといえば、そうではありません。最終的には、買取業者に買取を依頼する方が近所に知られずに売却できます。
- 売却価格は誰がどのようにして決定するのですか？
- 最終的には、売却主様に価格を決めていただきます。
弊社は適正な価格のご理解をいただくために、査定を元にその根拠などをご説明し、売却主様との設定価格が大きく変わらないように努めていきます。
適正価格との差が大きくなると、売れる確率がどんどん低くなってしまいます。なぜなら、長期間売れないと市場から売れ残り物件のような見方をされ、ますます売れなくなってしまうためです。
- 土地売却の際に必要となる書類を教えてください。
- 可能であれば、その土地の測量図や建物の設計図面、権利証 (登記識別情報) などを揃えていただきたいです。
紛失などの場合でも売却できないわけではございません。
- 売却の際に必要となる経費について教えてください。
- 売買契約書に貼付する印紙代、売り渡す際に司法書士に作成してもらう司法書士費用、銀行などの担保がついている場合はその抹消費用、仲介手数料などが必要となります。
室内の家財など、処分しなければいけないものがある場合はその処分費、引越費用なども発生するのが一般的です。ただし、場合によっては土地の測量費や、建物の状況調査費用 (見えない瑕疵のチェック) などが必要となる場合がございます。
そのほかのご質問やお問い合わせがございましたら、お気軽に吹田市の株式会社ケンセイへご連絡ください。
- 売却する際は故障してなかったのですが、売却後すぐに付帯設備が壊れてしまった場合は売却した側が保証しないといけないですか？
- 株式会社ケンセイでは、売主様、買主様向けに中古マンションや中古戸建住宅の売買の際、その住宅に備わっている住宅設備に対する修理保証サービスを付帯させて頂きますので、売約した方が保証する必要はございませんのでご安心ください。
詳しくは売主様向け特別付帯サービスをご確認ください。