【売主様向け】住宅ローンは完済したのに「抵当権」が残っている？売却時の注意点と正しい手続き

1. なぜ完済したのに抵当権が残っているのか？

住宅ローンを組む際、金融機関は対象の不動産に「抵当権（担保権）」を設定します。

ローンの全額返済（完済）によって法律上の担保としての効力はなくなりますが、登記簿上の記載（見た目）を消すには、法務局へ「抵当権抹消登記」の申請をする必要があります。

金融機関が代わりに抹消登記を行ってくれるわけではないため、完済時に送られてきた書類を手元に保管したままにしていると、登記簿には抵当権が残り続けてしまいます。

2. 抵当権が残ったまま売却しようとする際の4つの注意点

完済済みであっても、登記簿上に抵当権が残ったままだと、売却手続きにおいて以下のようなトラブルや懸念が発生します。

② 金融機関から届いた書類の「有効期限切れ」が起きている

完済時に銀行等から届いた書類一式の中には、有効期限が決まっているものがあります。

• 登記事項証明書・会社法人等番号（発行から3ヶ月以内）
• 代表者印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）

数年前に完済して放置していた場合、これらの書類は期限切れとなっており、金融機関へ再発行の手続きを依頼する必要があります。

③ 金融機関の「合併・社名変更・移転」で手続きが複雑化する

完済から時間が経っていると、当時の銀行や保証会社が合併・再編されていたり、社名（商号）や本店所在地が変更されているケースが多々あります。その場合、現在の法人の登記情報を調べ直したり、事前に前提となる変更登記が必要になるなど、通常よりも手続きに時間と費用がかかります。

④ 書類の紛失リスク

完済通知や解除証書、権利証（登記済証）などの重要書類を紛失してしまうと、再発行に時間がかかったり、司法書士による本人確認手続き等の追加費用が発生することがあります。

3. 売却前のチェック＆事前に対処すべきステップ

不動産の売却をスムーズに進めるため、事前に以下のステップを確認しておきましょう。

4. よくある質問（FAQ）