売主様向け～事故物件（心理的瑕疵物件）の売却ガイド

1. 事故物件とは？（心理的瑕疵の定義）

法律上、買主様が心理的な抵抗感や忌避感（「買いたくない」と感じる気持ち）を抱く要因がある物件を「心理的瑕疵（しんりてきかし）がある物件」と呼びます。

老衰や病気による一般的な自然死・自宅死
転倒や誤飲などの日常生活上の不慮の事故死
※後々のトラブル防止の観点から、原則として告知不要とされている事項についても、最終的には自己責任とされている事から、発生した事実については、しっかりと告知するべき。

2. 売主様が知っておくべき「告知義務」

売主様には、過去の経緯を買主様に正しく伝える「心理的瑕疵の告知義務」があります。

過去の事故や事件を隠して売却した場合、売却後に買主様から以下のような請求を受けるリスクが生じます。

① 契約解除請求

② 損害賠償請求

③ 費用負担請求

※トラブルを防止するため、判明している事実（時期、発生状況、その後の対処状況）は隠さずすべて不動産会社および買主様に開示することが重要です。

項目	仲介売却	専門買取業者への売却
概要	不動産会社を通じて一般市場の買主を探す	事故物件を専門に扱う買取業者に直接買い取ってもらう
売却価格	相場よりやや安め〜同等（買主による）	相場の50%〜80%程度
売却期間	3ヶ月〜1年以上かかるケースもある	早ければ数日〜2週間程度
近隣への配慮	ポータルサイト等の広告により知られる可能性あり	秘密厳守でスピーディーに取引可能
残置物・リフォーム	原則として売主様負担で処分・清掃が必要	現状のまま（清掃・荷物残し）で引き取り可能な場合が多い