【売主様向け】ネガティブな情報は隠すべきか？

① 引き渡し後の「契約不適合責任（損害賠償・契約解除）」を防ぐため

民法上、売主には引き渡した物件が契約内容と適合しない場合に責任を負う「契約不適合責任」があります。

売主が知っていた不具合を告げずに売却した場合、たとえ「契約不適合責任を免責する」という特約を結んでいても免責は無効となり、買主から修繕費の請求、代金減額、最悪の場合は契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。

② 売却途中の「契約白紙撤回（ドタキャン）」を防ぐため

査定時や販売開始時に伏せていても、契約直前の「重要事項説明」や、売主が記入する「物件状況報告書（告知書）」の段階で必ず開示することになります。

購入意欲が高まった契約直前に初めてマイナス情報を知らされると、買主の不信感を招き、話が破談になるケースが非常に多くなります。

③ 適切な対策（補修・価格調整・特約設定）を事前に組めるため

あらかじめ不動産会社が把握していれば、売却戦略に組み込むことができます。

• 修復してから売るか、現況のまま「修復歴あり・現況有姿」として価格に織り込んで売るかの判断ができる。
• 契約書に「〇〇の不具合については買主も了承済みであり、売主は責任を負わない」という容認事項（特約）を明記し、法的に売主を守ることができる。
• 「過去に雨漏りがあったが、専門業者で完全に修繕済みで保証書もある」と伝えることで、むしろ買主の安心材料に変えられる。