1. なぜ「譲渡所得税の落とし穴」に最も注意すべきなのか？

1. 利益に直結するため課税額が跳ね上がる
   譲渡所得は売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）で計算されます。価格上昇期は売却価格が高くなるため、課税対象となる利益が膨らみやすくなります。
2. 所有期間「5年」の境界線で税率が約2倍跳ね上がる
   所有期間に応じて適用税率が大きく分かれます。
   短期譲渡所得（所有期間5年以下）

   39.63%

   所得税 30.63% ＋ 住民税 9%

   長期譲渡所得（所有期間5年超）

   20.315%

   所得税 15.315% ＋ 住民税 5%
3. 【最大の落とし穴】5年超の判定基準は「売却した年の1月1日時点」
   カレンダー上で実際に「購入から5年以上」経過していても、税務上の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われます。

2. 知っておくべき主要な特別控除・軽減税率

マイホーム（居住用財産）の売却であれば、税負担を大幅に軽減できる特例措置が用意されています。

※注：3,000万円特別控除を利用すると、買い替え先（新居）での「住宅ローン控除」が一定期間使えなくなる相互排他ルールがあるため注意が必要です。

3. 売主が取るべき税金トラブル防止・手残り対策

• 購入時の「売買契約書」や領収書を探しておく

  購入時の書類（取得費の証明）がない場合、売却価格の5%しか取得費として認められない「概算取得費」が適用され、譲渡所得が過大になり税金が高くなります。

• 「税込み手残り額」を算出して次への資金計画を立てる

  売却資金の計画は、「売却額 － 仲介手数料等の経費 － 住宅ローン完済額 － 譲渡所得税」の手残り額をベースに計算します。

• 特例を使っても確定申告は必須

  3,000万円特別控除などで税額が0円になる場合でも、特例を適用するためには売却翌年の確定申告が義務付けられています。