「建ぺい率・容積率オーバー」の戸建てを売却する方法と注意点

2026/10/30

建築確認上の「建ぺい率・容積率オーバー」の戸建てを売却する方法と注意点

「昔増改築したため、建ぺい率や容積率がオーバーしているかもしれない」「オーバーしていると家は売れないの？」とお悩みの売主様へ。

結論から申し上げますと、建ぺい率や容積率を超過（オーバー）している戸建て物件でも売却することは十分に可能です。

ただし、一般的な物件と比べて融資条件や買い手側の制限があるため、正しい知識と売却戦略が必要になります。ここでは、オーバー物件の概要から、売却時の注意点、そしてスムーズに買い手を見つけるためのポイントを分かりやすく解説します。

建ぺい率 敷地面積に対する「建築面積（建物を上から見た面積）」の割合

容積率 敷地面積に対する「延床面積（各階の床面積の合計）」の割合

都市計画法や建築基準法により、地域ごとに上限が定められています。建築当時は基準を満たしていたものの、その後の増改築（バルコニーを部屋にした、サンルームや車庫を増設した等）によって上限を超えてしまった物件を「建ぺい率・容積率超過（違反建築物）」と呼びます。

売却にあたっては、以下の3つのポイントを理解しておく必要があります。

金融機関の多くは、コンプライアンス上の理由から違反建築物への融資審査を厳しく行います。ローンが利用できない場合や、借入可能額が減額されるケースがあるため、買主様が限定される要因となります。

将来、買い手様が建物を解体して建て替える際（または解体更地渡しの場合）、現在の法的基準に適合させる必要があります。そのため、「現在と同等の広い家は建てられない（小さくなる）」という点をご理解いただく必要があります。

オーバーしている事実を隠して売却すると、引き渡し後に買主様から契約解除や損害賠償を請求されるリスク（契約不適合責任）が生じます。売買契約書および重要事項説明書へ明記し、事前によくご納得いただくことが不可欠です。

【価格設定に関する重要ポイント】

減築や是正工事によって超過状態を解消できない場合、結論としては周辺相場の同等戸建て物件よりも売買価格を下げざるを得ないのが実情です。買主様の融資の難しさや将来の建て替え制限といったデメリットを相殺するため、相場より低価格に設定することで買い手を惹きつける戦略が必要になります。

売却を成功させるためには、物件の特徴に合わせたアプローチが効果的です。

1. 現況のまま割り引いた価格で売り出す（現金買いやリフォーム需要向け） 「多少の難があっても広さや価格の安さを重視したい」「安く購入してリノベーションしたい」という買主様向けに価格を割安に設定し現況で売却します。
2. 買取業者（不動産会社）へ直接売却する 買い手を探す時間や手間をかけず、確実に売却したい場合に最も有効な方法です。相場より価格は下がりますが、不動産会社がそのまま買い取ります。
3. 減築・是正工事を行って相場価格で売り出す 増築部分（サンルームや車庫など）を容易（安価）に撤去・減築して基準内に収められる場合は、是正工事を行って通常の相場価格で一般市場に売り出します。