マイホームの買い替えで損が出たら？「損益通算・繰越控除」で税金を抑える仕組み

マイホームを買い替えた際、売却価格が購入時の価格を下回り、損失（譲渡損失）が出ることがあります。この損は、一定の要件を満たすことで他の所得（給与所得など）と相殺（損益通算）でき、さらに引ききれなかった分は翌年以降最大3年間繰り越して控除（繰越控除）できます。

【特例のメリット】
税金の還付・軽減： その年の所得税や住民税を大幅に軽減または還付を受けられます。
最大4年間の繰越： 売却年で引ききれなかった損失を、翌年以降最大3年間繰り越せます。

【適用要件チェック】
以下の条件を満たしているか確認しましょう。

適用要件
売却資産：自身が居住していた家屋・敷地（所有期間5年超）
買換資産：売却した年の前後1年以内（計3年間）に床面積50m²以上の新居を購入
住宅ローン：買換資産（新居）に10年以上の住宅ローンを設定すること
所得制限：控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

【具体的な控除イメージ】
たとえば、マイホームの売却で800万円の損失が出た場合
1年目（売却年）： 年収（給与所得）500万円の場合、損益通算により所得税・住民税が全額非課税（還付）。余った損失300万円は翌年へ繰越。
2年目（翌年）： 年収500万円から繰越損失300万円を控除。課税対象が200万円に減額。
注意点：住宅ローン控除との併用が可能です。併用することで税制上の優遇を最大限に活用できます。

適用を受けるための主な手続きと提出書類
この特例を受けるには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
・確定申告書（譲渡所得・繰越控除用）
・居住用財産の譲渡所得の金額の計算明細書
・売却および購入時の売買契約書の写し

・売却した不動産および新居の登記事項証明書

・新居の住宅ローン残高証明書（年末時点）

※具体的な計算や個別の税額影響につきましては、管轄の税務署または税理士へご相談いただくことをおすすめいたします。