2025年4月 建築基準法改正の主なポイント

不動産取引に大きな影響を与えている主な改正点は以下の2点です。

1. 4号特例の縮小（確認申請・建築確認の適用拡大）
   従来は構造計算等の確認申請が免除されていた「木造2階建て住宅」などの小規模建築物（旧4号建築物）が対象外となり、建築確認手続きが必要になりました。新築時だけでなく、大規模なリフォーム・リノベーションを行う際にも建築確認手続きが義務化されました。
2. 省エネ基準の適合義務化
   原則としてすべての新築住宅・建築物に対して、省エネ基準への適合が義務付けられました。

不動産価格・市場に及ぼしている3つの影響

1. 築古物件・確認書類がない物件の「価格下落リスク」

今回の法改正により、大規模リノベーション時に「建築確認申請」が必要となりました。しかし、以下の条件に該当する物件はリフォーム時の手続きが難しくなっています。

• 「確認済証」や「検査済証」がない物件
• 現行の耐震基準や建築基準に適合していない既存不適格物件

買主側（リノベーションを前提とした購入希望者や買取業者）にとって、「申請費用が増大する」「思い通りの間取り変更ができない」といったリスクが生じるため、購入需要が減退し、資産価値や売却価格の下落に直結しやすくなっています。

2. 新築・築浅物件の価格上昇による「中古市場全体の相場高止まり」

省エネ基準義務化や確認申請の手続き厳格化に伴い、新築住宅の資材コストや建築坪単価、工期が増大しました。

これにより新築物件の販売価格が上昇したため、「新築に手が届かない層」が築浅の中古住宅市場に流入しています。結果として、書類が揃っており構造的にも問題のない「新耐震基準・築浅物件」の需要が高まり、売却価格が堅調に推移しています。

3. リノベーション向け買取再販業者（買取価格）の査定厳格化

中古住宅を買い取ってリノベーション後に再販売する不動産買取業者は、買い取り時の査定を従来以上に慎重に行うようになっています。

図面不足や違反建築の可能性がある物件に対しては、リフォームコストや確認申請費用を見込んで買取査定額（提示価格）を低めに設定する傾向が強まっています。

不動産を高く・安心して売却するための3つの対策

対策①：関係書類（確認済証・検査済証）を事前に整理する

売却時には、マイホーム購入時の書類（確定図面・確認済証・検査済証）が手元にあるかを早期に確認してください。書類が揃っているだけで買主様の安心感につながり、相場通りの高値売却が狙えます。

※もし検査済証が見当たらない場合でも、役所で「台帳記載事項証明書」を発行してもらうことで、当時の建築確認の履歴を証明することができます。