1. まず確認！「名義」と「住宅ローン」の状況

手続きをスムーズに進める第一歩は、現在の登記簿とローン契約内容の正確な把握です。

• 不動産の名義（所有権）：
  単独名義の場合は名義人が売却可能（財産分与の対象にはなります）。共有名義の場合は共有者全員の同意・署名捺印が不可欠です。
• 住宅ローンの契約形態：
  ペアローン・連帯保証人・連帯債務の場合、離婚しても金融機関との保証関係は自動解除されません。完済しない限り離婚後も返済義務やリスクが残ります。

2. 売却額とローン残高の関係（査定の重要性）

事前の査定額と住宅ローン残高を比較し、「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認します。

3. 財産分与と税金（特別控除）の注意点

• 財産分与の基本ルール：
  名義にかかわらず、婚姻期間中に購入・返済した住宅は共有財産とみなされ、原則2分の1ずつ折半します（結婚前の貯金や親からの贈与額は考慮される場合があります）。
• 3,000万円特別控除（マイホーム特例）：
  売却益が出た際の税負担を減らす特例です。ただし、離婚成立前の夫婦間売買には適用されませんのでタイミングに注意が必要です。

4. トラブルを防ぐための3つの進め方

• 専門家（不動産会社・弁護士等）を間に挟む： 当事者間のみのやり取りによる感情的な対立を防ぎます。
• 売却条件を「離婚協議書（公正証書）」に残す： 下限価格や費用分担を明記し、「言った言わない」を回避します。
• 引越し・引き渡し時期を事前に調整する： 売却期間中（約3ヶ月〜半年）の居住計画やローン分担を定めておきます。

売却に向けたステップ