土地・住宅を売る前に知っておきたい「境界」の基本ガイド

1. なぜ売却時に「境界」の確認が必要なのか？

① トラブルの防止（契約不適合責任）

売却後に「隣の家のフェンスが敷地に入り込んでいた」「隣地の樹木や庇が越境している」などの問題が発覚した場合、買主様から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

② 不動産の売買契約における標準条件

一般的な不動産売買契約書では、「売主は引き渡しまでに隣地との境界を現地で指示し、確定させる」という条項が盛り込まれます。

③ 買主様のローン審査への影響

買主様が住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては「確定測量図（隣地所有者の立ち会いのもと境界を確定させた図面）」の提出が融資条件となることが増えています。

2. 「境界」の種類と確認すべき書類

境界には大きく分けて以下の2種類があります。

• 筆界（ひっかい）： 公法上の境界。法務省（登記所）に登録されている土地と土地の境目。
• 所有権境界： 実質的に所有している範囲。隣地所有者との合意によって決まります（通常は筆界と一致します）。

確認すべき書類・目印

• 境界標（きょうかいひょう）： 敷地の四隅などにあるコンクリート杭、金属プレート、刻みなどの目印。
• 確定測量図（確定実測図）： 土地家屋調査士が測量し、隣地所有者全員と協議・署名押印（境界確認書・境界確定合意書）を取り交わした図面。
• 地積測量図： 法務省に保存されている測量図（※年代が古いものは精度が低い場合があります）。

3. 境界標が見当たらない・図面がない場合の対処法

「境界標が埋もれている・抜けている」「確定測量図がない」という場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼して「確定測量」を行う必要があります。

4. トラブルになりやすい事例と対策