不動産売却における不動産譲渡所得税の仕組みと節税特例

これまで、弊社を含め、複数の不動産会社に査定をご依頼されたお客様に不動産譲渡所得税に関するご説明をさせて頂いた際、「他社からはそんな説明が無かった…」と言われる事が残念ながら、少なくありません。 株式会社ケンセイでは、不動産を売却された後、税金が課せられて、大変なことになった…なんて事にならないように税金がかかるのか？どうか？事前にしっかりと確認し、課税対象となる場合は、できるだけ具体的な税額をお示しした上で、売却を進めさせて頂いております。 また、課税対象となる場合でも、特例税制によって、特別控除されるケースも多々ある反面、適用条件もさまざまです。 今回は不動産譲渡所得税の基本的な仕組みをご紹介させて頂きますので、ご参考ください。

1. 不動産譲渡所得税の基本概要 課税対象となる「譲渡所得（売却益）」の基本的な考え方（売却金額全体ではなく利益に課税される点）。
構成する税金：所得税・復興特別所得税・住民税。

2. 譲渡所得（課税対象額）の計算式
計算式：課税譲渡所得 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額
　用語解説：収入金額／売却代金 ＋ 固定資産税等の清算金
　取得費／購入代金・建築費（減価償却後） ＋ 購入時の諸経費
　譲渡費用／売却時の仲介手数料・印紙代・解体費など

3. 所有期間による税率の違い（短期譲渡 と 長期譲渡）
売却した年の1月1日時点での所有期間に基づく税率設定：区分
●所有期間（売却年の1月1日時点） が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、

　所得税 30.0% 復興特別所得税 0.63% 住民税 9.0%合計税率 39.63%

●所有期間（売却年の1月1日時点）が5年超の場合は長期譲渡所得となり、

　所得税 15.0% 復興特別所得税 0.315% 住民税 5.0％ 合計税率 20.315%

4. 売主様が知っておくべき主な節税特例
 ●居住用財産の3,000万円特別控除：マイホーム売却時、利益から最大3,000万円まで控除。
●10年超所有マイホームの軽減税率：10年超所有のマイホーム売却時、6,000万円以下の部分の税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減。
●相続空き家の3,000万円特別控除：旧耐震基準の相続空き家を耐震改修または更地化して売却する場合の控除特例。

5. 売却後の確定申告スケジュールと流れ
売却時（年内）：領収書・契約書・購入時資料等の整理
翌年2月〜3月：確定申告書の提出・所得税の納付（※控除を適用して税額が0円になる場合も確定申告が必須）
翌年6月以降：住民税の納付（普通徴収の場合は年4回分納）

以上、今回は概略としてご紹介いたしましたが、詳細にお知りになられたい場合は、お気軽にお問合せください。