【マイホーム売却】節税の決定版！「3,000万円特別控除」の要件と注意点をわかりやすく解説

株式会社ケンセイでは、不動産を売却される際、必ず不動産譲渡所得税の課税対象か否か確認しています。
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税や住民税がかかります。
しかし、一定の要件を満たしていれば、売却益から最大3,000万円まで控除できる特例を利用可能です。
この制度を活用すれば、数百万円単位の節税や、税金をゼロにできるケースもあります。

本ページでは、制度の概要から適用条件、注意点までわかりやすくまとめています。 3,000万円特別控除の基本 売却益から最大3,000万円を控除：利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税・住民税はかかりません。
所有期間を問わず適用可能：住んでいた期間や所有年数の長短に関わらず利用できます。
夫婦共有名義なら最大6,000万円：名義人それぞれが要件を満たしていれば、各人最大3,000万円（合計6,000万円）の控除枠が適用されます。
主な適用要件チェックリスト 以下の要件をすべて満たしているか確認しましょう。
要件項目内容・注意点居住実態自分が実際に生活の拠点として住んでいたマイホームであること（別荘や投資用物件は対象外）。
転居後の期限：すでに転居している場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
買主の条件配偶者や直系血族（親・子・孫）、生計を一にする親族など「特別な関係者」への売却でないこと。
過去の利用歴売却した年の前年・前々年に、この特例や他の居住用財産の特例を受けていないこと。
なお、建物を取り壊して売却する場合、家屋を取り壊して更地で売却する場合でも、取り壊しから1年以内に売買契約を結び、かつ転居後3年目の年末までに引き渡す等の追加条件を満たせば適用可能です。

知っておくべき3つの注意点
1. 税金が0円になっても「確定申告」が絶対に必要 この特例は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をして初めて適用されます。 申告を怠ると控除が受けられず、本来払わずに済んだ税金が請求されるためご注意ください。
2. 新居の「住宅ローン控除」と原則併用できないご自宅を売却して新居へ買い替える際、売却側で3,000万円特別控除を利用すると、新居側で住宅ローン控除が使えなくなる（または一定期間制限される）場合があります。 売却益の大きさと住宅ローン控除の節税額を考慮し、どちらを選択すべきか試算することが重要です。
3. 「10年超所有軽減税率の特例」とは併用可能売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円控除を引いた後の超えた利益分に対して、通常より低い税率が適用される特例（軽減税率）と併用できます。

確定申告までのステップ 売却手続きの完了：引き渡し・所有権移転を完了させます。

必要書類の準備：売買契約書（購入時・売却時）、仲介手数料等の領収書、譲渡所得の内訳書等を揃えます。
翌年の確定申告：売却の翌年2月16日〜3月15日までに、税務署へ申告書を提出します（e-Taxの利用も可能）。

詳細は株式会社ケンセイにお気軽にお問合せください。