【売主様向け】マイホーム売却時の「軽減税率の特例（10年超所有）」を分かりやすく解説！

1. マイホーム売却時の「軽減税率の特例」とは？
マイホーム（居住用財産）を売却した際、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合、通常の長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率よりもさらに低い軽減税率が適用される制度です。
最大の特徴として、定番の「3,000万円特別控除の特例」と併用して適用を受けることが可能です。

2. 軽減税率が適用された場合の税率比較譲渡益から3,000万円特別控除を差し引いた後の「課税譲渡所得」に対して、以下の税率（復興特別所得税を含む）が適用されます。
課税譲渡所得の区分通常の長期譲渡所得（所有5年超）10年超所有の軽減税率の特例6,000万円以下の部分20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）6,000万円を超える部分20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）※6,000万円以下の部分について、通常よりも約6.1%税率が低くなります。

3. 主な適用要件チェックリスト特例を利用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
[ ] 自分が住んでいる（いた）家屋・土地の売却であること住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却すること。
[ ] 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること

※「購入日」から「売却日」までではなく、「売却した年の1月1日時点」でカウントするため、実質的に11年目の所有が必要となるケースがあります。
[ ] 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと生計を一にする親族や同族会社等への譲渡は対象外です。
[ ] 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
[ ] 他の特例（マイホームの買換え特例など）の適用を受けていないこと

4. 節税シミュレーション例
【条件】購入価格：3,000万円売却価格：7,000万円（所有期間12年）譲渡費用（仲介手数料等）：200万円
【計算ステップ】譲渡益の計算：7,000万円 - (3,000万円 + 200万円) = 3,800万円
3,000万円特別控除の適用：3,800万円 - 3,000万円 = 課税譲渡所得 800万円
税金計算：通常（20.315%）：800万円 ×20.315% = 162万5,200円
軽減税率適用（14.21%）： 800万円 × 14.21% = 113万6,800円
結果、控除適用＋軽減税率により、税金が 488,400円 安くなります！

5. 確定申告と買換え時の注意点
確定申告が必須： 自動適用はされないため、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
住宅ローン控除との選択： 新たにマイホームを買い換える際、売却時にこの特例（および3,000万円特別控除）を利用すると、新居で購入する物件の「住宅ローン控除」が一定期間併用できなくなる制限があります。
どちらを選択した方が手残りが多くなるか、事前試算をお勧めします。
 

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