※要注意！相続してから３年以内【売主様向けガイド】相続空き家の3,000万円特別控除（空き家の譲渡所得特例）

【売主様向けガイド】相続空き家の3,000万円特別控除（空き家の譲渡所得特例）
解説1. 特例の概要と節税効果相続によって取得した実家（空き家）またはその敷地を売却した際、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる税制上の特例措置です。
特別控除額：最大 3,000万円（※相続人が3人以上の場合は1人あたり最大 2,000万円）
節税効果：所有期間5年超（長期譲渡所得：税率20.315%）の場合、譲渡益が3,000万円あれば最大約609万円の所得税・住民税が免除されます。

2. 特例が適用できる「物件」と「売却」の主な要件
【物件に関する主な要件】
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること（マンションは対象外）。
被相続人が亡くなる直前まで1人で暮らしていたこと（要介護認定等を受けて老人ホームへ入所していた場合も一定条件で対象）。
相続から売却まで、事業・貸付・居住の用に供されずずっと空き家であったこと。【売却・取引に関する要件】
売却代金（譲渡価額）が1億円以下であること（分割売却や他の相続人が売却した分も含めて判定）。
売却期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。
親族など特殊関係者への売却でないこと。

3. 売却パターンと買主側工事（近年の税制改正ポイント）従来は「売主側が売却前に耐震リフォームをするか解体して更地にする」必要がありましたが、税制改正により買主様側で工事を行う場合も対象となり、売主様の初期費用負担が大幅に軽減されました。
売却時のパターン工事の実施主体および要件
① 耐震改修して売却売主様が耐震リフォームを行い、現行の耐震基準を満たした状態で家屋と敷地を譲渡。
② 解体して更地で売却売主様が家屋を解体・撤去して更地（または一定の敷地）とし、土地を譲渡。
③ 買主様側での工事【拡充・緩和要件】売買契約後、買主様が譲渡の翌年1月31日までに耐震リフォームまたは解体工事を完了させれば適用可能。
※注意（相続人が3人以上の場合）：被相続人の居住用家屋および敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合、特例の控除額は1人あたり最大2,000万円に制限されます。

4. 確定申告までの手続きと流れ特例の適用を受けるためには、自治体（市区町村）からの確認書取得と期限内の確定申告が必要です。
STEP 1：物件売却・工事完了売買契約・引き渡しを完了。（買主側工事の場合は期限内に工事完了を確認）
STEP 2：「被相続人居住用家屋等確認書」の取得物件が所在する市区町村（空き家対策主管課など）へ申請し確認書の発行を受けます。（売買契約書、電気・ガスの閉栓証明、閉鎖登記簿等の添付が必要）
STEP 3：確定申告（翌年2月〜3月）管轄の税務署へ確定申告書・確認書・譲渡所得計算明細書などの必要書類を提出します。

※本資料は一般的な制度概要を解説したものです。分かり易い資料をお送りいたしますので、必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

また、個別具体的な適用条件の判定や申請手続きについては、税理士または最寄りの税務署・市区町村窓口にご相談ください。