【売主様必読】免責特約をつけても安心できません！契約不適合責任の落とし穴とトラブル防止マニュアル

2026/09/07

【売主様必読】免責特約をつけても安心できません！契約不適合責任の落とし穴とトラブル防止マニュアル

⚠️ 要注意：「契約不適合責任の免責特約（全額免責）」を契約書に記載していても、売主様が損害賠償や修繕費用を請求されるケースが後を絶ちません。「免責特約＝絶対に責任を問われない」という誤解が、引き渡し後の深刻なトラブルを引き起こしています。

1. 免責特約が「無効」になる最大の落とし穴

個人間の不動産取引では免責特約が原則有効ですが、法律上の重大な例外が存在します。

【最重要】知りながら告げなかった欠陥（民法第566条）

売主様が売買契約時や引き渡しまでに知っていた不具合・欠陥を、買主様に伝えずに隠して売買した場合、免責特約を理由に責任を逃れることは一切できません。

「以前、雨漏りがしたけれど修理したから黙っておこう」
「冬場に結露がひどくてカビが生えやすいけれど、見ればわかるだろう」
「床下にシロアリの痕跡があったけれど、過去のことだから言う必要はないだろう」

上記のような思い込みで黙っていた場合、引き渡し後に買主様から欠陥を指摘されると、修繕費用や損害賠償の全額支払いを命じられるリスクがあります。

2. 実際に起こりやすい高額賠償・トラブル事例

免責特約を結んでいたにもかかわらず、売主様の対応不足でトラブルに発展した典型例です。

トラブル事例	原因・売主様の過失	発生したリスク・損害
過去の雨漏り未告知	数年前に補修したため記載しなかった。	再発時に「既知の欠陥の隠蔽」と判定され、数百万円規模の防水・改修工事費を請求された。
給排水管の詰まり・漏水	「古い家だから詰まりやすいのは当たり前」と思い告知しなかった。	買主様の入居直後に下水が逆流。「生活に支障が出る重大な不適合」として損害賠償請求を受けた。
境界確定・越境の放置	隣家の屋根や樹木が越境しているのを知っていたが報告しなかった。	隣人トラブルとなり、契約解除および売買代金の返還請求に発展した。

3. 売主様が身を守るための「3つの鉄則」

売買後のトラブルや想定外の金銭的リスクから身を守るために、売主様が絶対に実践すべき対策です。

物件状況報告書（告知書）に「過去のこと・小さな不具合」もすべて書く
「言ったら買ってもらえないかも」という不安から告知を躊躇するのが一番危険です。「買主様に告知・開示して合意した不具合」については、後から契約不適合責任を問われることはありません。少しでも気になる点（過去の修繕歴、些細な不具合、近隣の騒音等）はすべて書面で開示してください。
プロによる調査（インスペクション・設備点検）を活用する
築年数が経過している建物の場合、専門の調査機関や検査事業者に「建物状況調査（インスペクション）」や「給排水管・設備の点検」を依頼し、現在の状態を第三者目線で客観的に明確にしておくことで、「知っていた・知らなかった」の言った言わないの争いを防げます。
「完全免責」にこだわりすぎず、適切な保証期間（1〜3ヶ月）を設定する
過度に全額免責を要求すると買主様の不信感を招き、売買自体が破談になることもあります。主要部分（雨漏り・シロアリ・給排水管）について「引き渡し後1〜3ヶ月間のみ責任を負う」という条件にすることで、買主様の安心感と売主様のリスク制限を両立できます。

土地、戸建、マンションのご売却や査定を不動産会社にご依頼される場合、たとえマイナス要素や過去の事であっても、知っている事や起こった事は必ずお伝えください。
事前にお伝え頂く事で、事前に調査したり、対策を講じる事が可能な場合もありますし、何よりも購入希望者に先に告知する事によって、印象が大きく変わってきます。
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