マンション売却成功のための重要ポイント集

マンション売却を成功させる（＝「希望価格に近い価格で」「希望の時期までに」「トラブルなく」売却する）ために、売主側で特に重要なポイントを6つのフェーズ・要素に分けて整理しました。

1. 「査定額＝売却額」ではないと理解する

●不動産会社の戦略を見極める

一括査定などで極端に高い査定価格を提示する会社は、媒介契約を結ぶためだけに高めの金額を出している可能性があります（後から値下げを要求されるケースが多いです）。
●査定根拠の明確さ

「なぜその金額になるのか」近隣の類似物件の成約実績や市場動向をもとに、客観的な根拠を説明できる不動産会社を選びましょう。

2. 適切な売り出し価格の設定（値付け戦略） 相場感を自分で把握する
不動産会社任せにせず、周辺の類似マンションがいくらで売り出され、いくらで成約しているか（ポータルサイトやレインズの公表情報など）をチェックします。
 

●「値下げ交渉（指値）」を見越した価格設定
買主側からの値引き交渉が入ることを想定し、希望する最低手残り価格（成約目標価格）より少し上乗せした金額で売り出すのが一般的です。
●初期（販売開始1〜2ヶ月）が最も注目される
新着物件としてポータルサイト等で一番注目される売り出し直後の価格が高すぎると、見学（内覧）すら入らずに「売れ残り感」が出てしまいます。

 

3. 不動産会社（仲介業者）選びと媒介契約の選択 マンション売却が得意な会社・担当者を選ぶ
エリア特性やマンションの強み（立地、管理状態、修繕履歴）を理解して熱心に営業してくれる担当者かが重要です。
 

●媒介契約の種類を吟味する
専任媒介・専属専任媒介
1社に絞るため、不動産会社が広告費や販売活動（レインズ登録、ポータルサイト掲載、パノラマ写真撮影など）に力を入れやすくなります。
 

一般媒介

複数社に依頼できますが、人気エリアの物件でないと各社の優先度が下がるリスクもあります。

 

4. 物件の「見せ方」と内覧対応（買主への第一印象）

買主が購入を決断する最大の要素は「内覧時の第一印象」です。

 

●掃除と整理整頓（特に玄関・水回り）

玄関の靴を片付ける、キッチン・浴室・トイレのぬめりや水垢を落とすだけで印象が劇的に変わります。

●ニオイと明るさの対策

ペット臭やタバコ臭、生活臭は自分では気づきにくいため換気を徹底します。また、内覧時は全室の照明をつけて部屋を明るく見せましょう。

●プロによるハウスクリーニングやホームステージングの検討

住みながらの売却で生活感が出やすい場合、水回りだけでもプロに清掃を頼むと効果的です。

※株式会社ケンセイでは、付帯条件をクリア頂いていた場合、専任媒介契約の締結で、ハウスクリーニングと設備故障修理保証を無償で付与させて頂きます。

 

5. マンションならではの強み（管理状態）をアピールする

戸建てと異なり、マンションは「管理を買え」と言われます。

修繕履歴と積立金

これまでの大規模修繕履歴や、修繕積立金が適切に積み立てられているか（将来の大幅値上げのリスクが少ないか）は買主が強く気にするポイントです。

管理組合の状況・住環境

共用部（エントランス、ゴミ置き場、駐輪場）が綺麗に保たれているか、管理規約（ペット可否など）の情報をあらかじめ整理しておきます。

 

6. 契約時のトラブル防止と手残り金額の計算 告知義務の徹底（契約不適合責任）

過去の雨漏り、設備の不具合、過去の事件・事故など、知っている不具合（欠陥）は隠さずに「物件状況報告書」へ正確に記載します。引き渡し後のトラブルを防ぐために必須です。

 

諸費用と税金の把握

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料（売却額の約3%＋6万円＋税）、ローンの全額繰上返済手数料、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税などを計算し、最終的な「手残り金額」を事前に把握しておきましょう。

 

まとめ

売主が取るべきアクションの順番

①周辺の相場価格を自分で調べる

②複数の不動産会社に査定依頼し、根拠のある価格提示と担当者の対応力を見る

③戦略的な売り出し価格を設定し、徹底した内覧準備（掃除・整理）を行う

 

ご不明な点がありましたら、株式会社ケンセイまで、お気軽にお問合せください。