【売主様向け】賃貸中マンション（オーナーチェンジ）売却について

2026/09/14

賃貸中マンション（オーナーチェンジ）売却について

〜入居者がそのままで安心・スムーズな不動産売却をサポート〜

賃貸中のマンションを売却する場合、一般の中古マンション売却とは異なる特徴やポイントがあります。「入居者への通知はどうすればいい？」「いくらで売れるの？」といった疑問を解消し、有利に売却を進めるためのポイントをご説明いたします。

オーナーチェンジ売却とは、賃借人（入居者）との賃貸借契約を維持したまま、物件の所有権（オーナー権限）のみを新しい買主へ売却する方法です。

売却が決まるまでの間も継続して賃料が入るため、資金計画が立てやすく、焦らず売却を進められます。

購入直後から家賃が得られるため、不動産投資家や資産運用目的の買主層からのニーズが高まります。

居住中のため室内内覧（内見）を行わないのが一般的です。スケジュール調整や部屋の掃除などの負担が軽減されます。

項目	ポイント・注意点
価格設定（収益還元法）	実用性の査定ではなく、「年間家賃収入 ÷ 表面利回り」をベースに価格設定を行います。周辺の賃料相場や利回り相場の把握が重要です。ただし、購入者の資金調達が住宅ローンに比べて、厳しいため、実住用で購入するエンドユーザーに売却する価格に対して、低くなってしまう傾向にあります。
敷金・保証金の引き継ぎ	売主様がお預かりしている預かり敷金や保証金は、原則として売買決済時に買主様へ精算（引継ぎ）となりますが、関西では持ち回りとして、別途精算を行わず、返還義務のみ新所有者に引き継ぐ方法もあります。結果的には、売買価格とのバランスになります。
賃貸借契約書・履歴の保管	賃貸借契約書、家賃滞納の有無、過去の修繕履歴などの資料が揃っているほど、買主様からの信頼が得られ成約につながりやすくなります。

※なお、賃貸中のオーナーチェンジ物件につきましては、居住用物件向けの設備修理保証やハウスクリーニングなどのアフターサポート制度は原則、対象外となる事がほとんどです。

1
収益性と相場から最適価格をご提案
売却ご相談・価格査定

現在の賃料収入、管理費・修繕積立金、周辺利回り相場をもとに、専門の担当者が査定価格を算出いたします。
2
売却活動のスタート
媒介契約の締結

ご提案内容にご納得いただいた後、売却サポートに関する媒介契約を締結いたします。
3
投資家ネットワークを活用
購入希望者の募集・条件交渉

収益物件を探している投資家や事業者へ幅広くアプローチし、購入希望者を募ります。
4
手付金の授受と契約条件の確定
売買契約の締結

買主様と売買契約を締結します。賃貸借契約の継承条件や敷金の精算方法なども明確に定めます。
5
オーナー権限の引き継ぎ
決済・引き渡し・所有者変更通知

売買代金の残金受け取りと同時に所有権を移転します。決済後、入居者様へ「賃貸人（オーナー）変更通知書」を送付し、振込先口座の切り替え手続きを行います。